03.11.2017

ЧТО ТАКОЕ ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности. Рассмотрим подробнее, что это такое, как регулируется и на что следует обратить внимание, принимая решение участвовать в долевом строительстве.

 

 

Что такое долевое строительство квартир?

 

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

 

В целом процесс долевого строительства будет такой:

 

1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.

 

2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

 

3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.

 

4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

 

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

 

§  ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;

 

§  ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения заСтройщика и дольщиков подлежат страхованию;

 

§   Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

 

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

 

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

 

Плюсы долевого строительства

1.     Возможность снизить финансовую нагрузку с помощью рассрочки. 2.     Сравнительно низкая стоимость недвижимости. 3.     Приобретение нового жилья без юридических сложностей, которые возможны на вторичном рынке.

Минусы долевого строительства

1.       Есть вероятность попасться на «удочку» мошенников. 2.       Нет 100%-ной гарантии идеального результата. При обнаружении несоответствий вопрос можно урегулировать, но на это потребуется время.

 

 

 

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

 

§      договор долевого участия;

 

§      жилищный сертификат;

 

§      свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

 

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

 

Договор долевого участия в строительстве

 

Договор долевого строительства имеет две стороны – застройщик и дольщик. Расскажем, кто может участвовать в таких правовых отношениях.

 

Застройщик – это всегда юридическое лицо. Организационно-правовая форма компании-застройщика значения не имеет. У застройщика есть в собственности или на правах аренды какой-либо земельный участок, на котором планируется возведение постройки. Чтобы это осуществить, застройщик привлекает денежные средства других лиц. Все его действия должны быть в рамках законодательства, то есть оформляются разрешительные документы, проектная декларация и т.д. В противном случае строительство и привлечение граждан невозможно.

 

Дольщик – это лицо, которое принимает в строительстве финансовое участие. Как правило, дольщиками выступают граждане, но организации также не лишены права на участие в долевом строительстве. Факт задействования в строительстве денег дольщика, дает ему право на оформление жилья в собственность после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, дольщик – это инвестор.

 

Договор долевого участия в строительстве должен включать существенные условия, без которых документ не может быть заключен. К таким условиям относятся:

 

§      цена договора (стоимость объекта недвижимости);

 

§      описание объекта (данные конкретной квартиры или другой недвижимости);

 

§      сроки сдачи объекта строительства (итоговые и поэтапные).

 

Также в договоре о долевом участии в строительстве прописываются порядок решения спорных вопросов, действия сторон при форс-мажоре, права и обязанности дольщика и застройщика. Со стороны компании-застройщика договор подписывается уполномоченным лицом на основании доверенности, со стороны дольщика – им лично или представителем.

 

Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не будет соблюдать указанные сроки завершения работ или нарушит требования к качеству строительства. При нарушении условий договора застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им средства в строительство объекта.

 

Объектом долевого строительства может быть жилая или нежилая постройка. Проще говоря, привлечь средства дольщиков можно на любую недвижимость.

 

Как подготовиться к долевому участию в строительстве?

 

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

 

Шаг 1. Изучение застройщика

 

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике. Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

 

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

 

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот проект.

 

Шаг 2. Проверка документов застройщика

 

Рекомендуется изучить следующие документы:

 

§      разрешение на строительство объекта;

 

§      документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности);

 

§      проектная документация;

 

§      документы о государственной экспертизе;

 

§      данные о том, что проектная документация была опубликована.

 

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В частности, ФЗ № 214.

 

Шаг 3. Изучение договора долевого участия

 

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

 

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья

 

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

 

Шаг 4. Государственная регистрация договора долевого участия

 

Такой тип договорных отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор долевого участия без регистрации считается недействительным. Эта мера необходима, чтобы избежать ситуаций, когда один и тот же объект продается дважды нескольким дольщикам. Кроме того, при регистрации договора осуществляется проверка застройщика и разрешительной документации.

 

Застройщик может потребовать перечисления денежных средств до регистрации договора. Это незаконно. Так как договор еще не вступил в законную силу, дольщик ничего никому не должен. Все права и обязанности по договору станут актуальны только после государственной регистрации, которая осуществляется в течение двух недель.